Dispositions prêt taux variable
Les dispositions du prêt à taux variable ou révisable
Il s'agit d'un pret immo sans apport personnel doté d'un taux revisable indexé sur un indice de référence qui varie à la baisse comme à la hausse.
L'indice de référence utilisé est l'Euribor ou Tibeur en français ce qui signifie Taux Interbancaire Offert en EUros. Les 2 indices les plus utilisés sont l'Euribor 3 mois dont niveau est fixé tous les 3 mois et l'Euribor 1 an dont le niveau est fixé tous les ans. Ils conditionnent à eux deux la périodicité de variation du taux révisable.
L'indice de référence fixé, le taux appliqué au prêt résultera dans la plupart des cas, de l'addition de l'indice de référence et d'un différentiel qui constitue la marge du prêteur. Cette marge est destinée à couvrir le risque de non-paiement, les frais administratifs de gestion du prêt et le profit du la banque.
Avantages d'un prêt à taux variable
- Un taux de départ moins élevé (- 2% du taux fixe)
- Profiter d'une baisse de taux surtout la 1ère année : situation peu probable à l'heure actuelle
SItuation concrète du prêt à taux variable
Les dispositions du prêt à taux variable offrent en principe une option de passage à taux fixe mais attention aux propositions des banques.
Il s'avère que la référence à l'EURIBOR n'est pas conforme à la loi parce que le code monétaire et financier par l'article L 112-2 exige un lien direct entre l'objet du contrat et l'indice.
Par conséquent, les établissements financiers auraient dû proposer un indice en relation avec l'économie des contrats en se référant au TME (Taux Marchés des Emprunts) ou au TMO (Taux Marché des Obligations.). Il s'agit du taux de rendement sur le marché secondaire des emprunts d'Etat à taux fixe supérieur à 7 ans. Calculé en effectuant la moyenne arithmétique des TME publiés chaque semaine au cours du mois correspondant, par la Caisse des Dépôts et Consignations. le TME étant la moyenne hebdomadaire des rendements des emprunts d'Etat de cette catégorie.
Le TMO est l'indice de référence préféré des établissements bancaires pour l'établissement de leur niveau de taux fixe à moyen et long terme.
Taux moyen mensuel de rendement au règlement des emprunts non indexés, garantis par l'état et assimilés, établi par
l'I.N.S.E.E.
En fait, il s'en dégage qu'un contrat à long terme ne peut être indexé sur du court terme.
Les catégories de prêts à taux révisable :
1 - le prêt à taux révisable capé : le taux de ce prêt doit rester dans les limites prévues et contractuelles. Son taux est donc assorti d'un cap ou plafond qui peut monter de 1 jusqu'à 3 %. Les hausses et baisses de l'indice de référence sont répercutées sur les mensualités dans les limites prévues.
2 - le prêt à taux révisable non capé et à échéances plafonnées : dans cette formule, le montant des échéances et non le taux du prêt peut varier sans limite.
ATTENTION : dans le cas où cette augmentation ne suffirait pas à absorber la hausse des taux d'intérêt, la durée de remboursement du prêt se rallongerait. En cas de hausse de l'indice de référence, le montant des mensualités est augmenté mais doit rester à l'intérieur d'une limite liée à l'indice INSEE des prix. De même la baisse de l'indice de référence est répercutée sur la durée du prêt qui serait alors réduite.
3 - Le prêt à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées : son principe est des plus simple. En cas de hausse ou de baisse de l'indice de référence ou les échéances sont modifiées ou la durée varie sans limitation. Une telle formule de prêt n'offre aucune sécurité et doit être réservée aux investisseurs plus avertis que les particuliers.
4 - Le prêt révisable à double indexation : formule très complexe : le taux du prêt est révisable en fonction d'un indice déterminé. La mensualité est indexée sur l'indice INSEE des prix et augmente chaque année. Donc dans tous les cas et quelque soit l'évolution de l'indice de référence, les mensualités augmentent selon les termes du contrat de prêt et sa durée est déterminée en prenant en compte les éléments suivants :
- en cas de forte hausse de l'indice de référence supérieure à une certaine valeur la durée sera augmentée
- en cas de hausse faible de l'indice de référence la durée reste inchangée
- en cas de stabilité de l'indice de référence la durée diminue
- en cas de baisse de l'indice de référence, la durée dimunie de manière conséquente.
RAPPEL : la durée maximum du prêt est déterminée par contrat.
ATTENTION : nouvelles obligations applicables au 1er octobre 2008 pour les banques qui proposent ce type de prêt à taux variable ou révisable.
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