Frais hypothèque
Frais d'hypothèque
Vous venez de solliciter un prêt immobilier et vous soushaitez obtenir plus d'informations sur les frais d'une hypothèque et mieux comprendre la distinction avec la notion de privilège de prêteur de deniers.
Une banque ne prête que si elle peut récupérer ses fonds avancés en cas de défaillance de l'emprunteur. D'où la prise de garanties soit par l'hypothèque et la caution bancaire qui appartient à la catégorie des sûretés personnelles, soit par le privilège de prêteur de deniers. Et cette notion de garanties va provoquer des frais d'hypothèque ou de privilège de prêteurs de deniers.
Il s'agit alors de systèmes de garanties sont les modalités de fonctionnement et de coût diffèrent. Le privilège de prêteur de deniers est une variante de l'hypothèque conventionnelle et bénéficient toutes deux de la même finalité, à savoir que le créancier pendant la durée du crédit peut exiger la mise en vente du bien en cas de non remboursement du prêt consenti. Pour l'emprunteur en fait la distinction se fait au niveau du coût le privilège de prêteurs de deniers est moins cher puisqu'il est exonéré de la taxe de publicité foncière.
Le coût de la garantie hypothèque suppporte la taxe de publicité foncière égale à 0.615% du montant du prêt, le droit de timbre, le salaire du conservateur des hypothèques, les émoluments du notaire, la TVA et les débours soit environ 20% auquel s'ajoutent les frais de main levée hypothèque qui représentent à peu près 2% du montant du prêt.
En principe, la banque doit s'efforcer de défendre les intérêts de son client et demande la garantie adaptée à sa situation aux fins de lui réduire les frais d'hypothèque. C'est ainsi que pour la construction d'une maison individuelle, l'acquisition d'un terrain la garantie hypothécaire est de mise tandis que pour des travaux c'est la garantie par privilège de deniers qui est mise en place.
ATTENTION : le privilège de prêteur de deniers n'est pas une hypothèque mais bien un privilège conformément à l'article 2324 du code civil qui précise bien qu'il s'agit d'un droit que la nature même de la créance donne à un créancier d'être préféré à d'autres créanciers. et à cet effet l'article 2273 du code civil distingue 3 types de sûreté sur immeuble soit privilèges, hypothèse et antichrèse. En conséquence et pour être bien clair, l'emprunteur doit expressément promettre, dans l'acte de prêt, d'employer tout ou partie des fonds empruntés au paiement du prix de vente et le vendeur doit expressément reconnaître dans l'acte de vente, que tout ou partie du prix de vente a été réglé au moyen des fonds prêtés à l'acquéreur. Le sigle ippd est représentatif de l'inscription de ce type de privilège.
La durée de l'hyptothèque est égale à celle du prêt prolongée de deux années et après ce délai l'hypothèque s'éteint sans formalités ni frais. Par contre, si le bien est revendu avant la fin du prêt il conviendra de le libérer de toute hypothèque et de régler les frais de levée d'hypothèque.
Le calcul hypothèque s'enregistre sur le principe de l'assiette soit emprunt + accessoires + taux ; le salaire du conservateur est égal à 0.10% du montant de l'emprunt + accessoires ; un droit fixe de 75 € et un droit de timbre de 3 € par page ; les émoluements du notaire sont proportionnels.
La mise en place de ces garanties se fait obligatoirement par acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Hypothèque et/ou privilège prend rang à la date de la vente c'est-à-dire qu'elle ou qu'il sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.
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