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Insaisissabilité

L'insaisissabilité des biens immo non professionnels, comment se protéger

Cette rubrique reste spécifique aux entrepreneurs individuels qui peuvent être confrontés à des difficultés financières et face à des créanciers pour la saisie de leur patrimoine privé.

  L'article L526-1 et modifié par la loi de 2008 article 14 permet de protéger les biens immobiliers de l'entrepreneur individuel des poursuites des créanciers professionnels. Seuls les dirigeants d'entreprise en nom propre sont concernés par cette loi. En conséquence, l'entrepreneur doit :

• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, au répertoire de métiers, au registre de la batellerie artisanale.
• ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante, soient les commerçants, artisans, agents commerciaux, professions libérales.

RAPPEL : l'insaisissabilité concerne :

• la résidence principale, qu'elle soit en pleine propriété, en usufruit ou en nue propriété
• les biens fonciers bâtis et non bâtis affectés à usage professionnel
• qu'il s'agisse d'un immeuble propre ou personnel à l'entrepreneur, commun aux époux ou en indivision

Concernant l'immeuble à usage mixte professionnel et habitation, si l'activité professionnelle est exercée dans l'immeuble déclaré insaisissable, l'entrepreneur ne pourra protéger que la partie affectée à l'habitation (à condition d'avoir établi au préalable un état descriptif de division !) et ce, conformément à l'article L123-10 et si l'entrepreneur exerce chez lui, sans que logement et local commercial soient individualisés, la déclaration d'insaisissabilité s'applique à l'ensemble de sa résidence principale.

ATTENTION : pas d'insaisissabilité en cas de résidence principale logée dans une SCI et en cas de vente de l'immeuble, l'insaisissabilité se reporte sur le prix à condition de réutilisation du prix de vente dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale dans un délai d'un an.

Quelles sont les modalités de déclaration de l'insaisissabilité ?

1. déclaration obligatoire devant notaire
2. contenu de la déclaration c'est-à-dire description détaillée de l'immeuble et l'indication de son caractère propre, commun ou indivis
3. publicité obligatoire également au bureau des hypothèques qui doit être mentionnée au registre du commerce et des sociétés, au répertoire des métiers ou au registre de la batellerie artisanale si le chef d'entreprise y est immatriculé. Pour les personnes qui ne dépendent pas d'un registre spécifique, la déclaration sera publiée dans un journal d'annonces légales et ce conformément à l'article L526-1 premier alinéa loi de 2008.

La mise en place de ce dispositif d'insaisissabilité a des limites en ce sens que l'entrepreneur rencontrera des difficultés pour obtenir des crédits et pour cause.

L'insaisissabilité ne joue que pour les dettes à venir par contre elle n'est pas opposable aux créanciers titulaires de créances privées. Le bien pourra être saisi par tout créancier professionnel dont la créance est antérieure à la publication de la déclaration. L'insaisissabilité ne joue que pour les créances professionnelles

Si chacun des époux est entrepreneur, mieux vaut faire une double déclaration.

Il reste également intéressant de savoir que, quel que soit le régime matrimonial, la déclaration est personnelle à l'exploitant et ne nécessite pas l'intervention de son conjoint. Sous un régime de communauté, le conjoint va profiter de cette insaisissabilité.

Il est également possible de renoncer aux effets de la déclaration d'insaisissabilité d'un seul ou de plusieurs immeubles au profit d'un seul ou de plusieurs créanciers.

Comme la déclaration d'insaisissabilité doit être enregistrée par devant notaire elle a un coût. Ce coût peut varier de 150 à 600 € incluant la rémunération du notaire et taxes dues au trésor public conformément au décret de 2007.

En fait, on peut considérer que l'insaisissabilité soit une arme à double tranchant car elle protège effectivement mais elle reste restrictive quant à l'obtention éventuelle de crédits voire de découvert.

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